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Recht zur Minderung der Miete wegen Corona-bedingter Betriebsschließung?

Während des ersten Corona-bedingten Lockdowns in diesem Frühjahr haben zahlreiche Unternehmen, die ihren Betrieb aufgrund staatlicher Anordnung schließen mussten, die Miete für ihre Geschäftsräume einseitig, d.h. ohne Zustimmung des Vermieters, nicht mehr bezahlt oder stark herabgesetzt. Die Unternehmen stützten ihr Verhalten bzw. die Mietminderung auf neue gesetzliche Vorschriften, die bezwecken, die Folgen der Corona-Pandemie für Unternehmen abzumildern. Diese Vorschriften schließen u.a. vorübergehend das Kündigungsrecht der Vermieter wegen Corona-bedingter Mietrückstände aus.

In der Öffentlichkeit ernteten jedoch vor allem solche große Unternehmen harsche Kritik, die ihre Mietzahlungen ganz oder teilweise zurückhielten, obwohl sie ausreichende Liquidität besaßen, um ihren Zahlungspflichten nachzukommen. So manches Unternehmen „ruderte“ daraufhin zurück und kam seinen Mietzahlungen wieder nach.

Aus rein rechtlicher Sicht ist die Sache schwierig:

Wenn man die einschlägigen neuen Gesetze genau liest, dann geben diese einem von einer branchenweiten Betriebsschließung betroffenen Unternehmen nicht das Recht auf eine Minderung der Miete. Vielmehr darf lediglich der Vermieter den Mietvertrag wegen Zahlungsverzugs nicht kündigen. Dies ist rechtlich ein feiner Unterschied. Denn auch nach den neuen Gesetzesvorschriften stünde es dem Vermieter weiterhin frei, das zahlungssäumige Unternehmen auf Mietzahlung zu verklagen. Und nach dem allgemeinen gewerblichen Mietrecht stellt sich die Frage, ob es sich bei einer staatlich angeordneten Betriebsschließung um einen Umstand handelt, welcher (a) der Mietsache selbst anhaftet und damit deren Mangelhaftigkeit begründet (dann besteht grundsätzlich das Recht zur Mietminderung) oder (b) lediglich das ausschließlich dem Mieter zuzuordnende Risiko verwirklicht, die Mietsache nun nicht mehr so verwenden zu können, wie es sich das Unternehmen vorstellt (dann grundsätzlich kein Recht zur Mietminderung).

In vielen Fällen haben sich Mieter und Vermieter auf eine für beide Seiten akzeptable Lösung verständigt. Wo dies nicht möglich war, landeten die Fälle vielfach vor Gericht:

  • Die meisten Gerichte verneinten bisher ein Recht zur Mietminderung im Rahmen der Corona-Pandemie (so z.B. das Landgericht Heidelberg und das Landgericht Frankfurt a. Main).
  • Das Landgericht München I hingegen bejahte in seinem Urteil vom 22.09.2020 (3 O 4495/20) das Recht eines von einer staatlich angeordneten Betriebsschließung betroffenen Unternehmens, die Miete für seine Geschäftsräume in einer Höhe von bis zu 80 % zu mindern. Ferner erkannte es das Landgericht München I als rechtmäßig an, wenn das betroffene Unternehmen auch für die Zeit der vorübergehend geltenden 800-Quadratmeter-Regelung die Miete um 50 % mindert.

Eine endgültige Entscheidung wird auch hier nur der Bundesgerichtshof treffen können.

Stand: 11/20

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